На фоне запрета на работу абсолютного большинства организаций из-за эпидемии коронавируса, 3 апреля 2020 года Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 349 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Оно призвано переложить часть убытков, которые несет реальный сектор экономики, на собственников и арендодателей недвижимости. Требования распространяют свое действие на всех арендодателей независимо от организационно-правовой формы и формы собственности – государственной, муниципальной или частной – и предусматривают предоставление отсрочки по уплате арендных платежей по договорам аренды любой недвижимости, кроме жилых помещений.
В сложившейся ситуации многие арендаторы заинтересованы в том, чтобы воспользоваться отсрочкой, однако Требования распространяются лишь на ограниченный перечень арендаторов и на определенные виды договоров. Так, отсрочка может быть предоставлена:
a) только по тем договорам аренды, которые были заключены до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится арендуемая недвижимость, и
b) только тем арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям), которые осуществляют «деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434. Это следующие отрасли:
- авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);
- культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
- физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
- деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
- гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
- общественное питание (ОКВЭД 56);
- деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
- деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
- деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).
- с 21 апреля 2020 года – деятельность в области демонстрации кинофильмов (ОКВЭД 59.14) стоматологическая практика (ОКВЭД 86.23).
Итак, если арендатор имеет право на получение отсрочки по уплате арендной платы, он должен обратиться к арендодателю с соответствующим запросом. Сам арендодатель не обязан инициировать процедуру предоставления отсрочки, однако обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, в течение 30 дней со дня обращения соответствующего арендатора. Арендодатель не ограничен в праве предоставить арендатору любые льготы, включая уменьшение ставки арендной платы, но в любом случае должен выполнить следующие минимальные требования к условиям отсрочки:
1. Отсрочка по уплате 100% суммы арендной платы должна быть предоставлена на весь период действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации в субъекте Российской Федерации, где расположена арендуемая недвижимость;
2. Отсрочка по уплате 50% суммы арендной платы должна быть предоставлена начиная с момента отмены режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года;
3. Задолженность по арендной плате должна будет погашаться не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; и
4. Отсрочка не предполагает применения арендодателем в отношении арендатора каких-либо мер ответственности, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами или комиссий в пользу арендодателя.
Отсрочка не применяется в отношении так называемой «переменной части арендной платы» – оплаты коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, которые арендатор продолжает оплачивать или компенсировать арендодателю, за исключением ситуации, когда арендодатель сам освобожден от уплаты таких платежей.

Ситуация с новыми коронавирусом COVID-19 развивается стремительно во всем мире. Повсеместно те или иные ограничения вводятся большинством государств, и чем выше оценивается риск распространения инфекции, тем более решительные меры вводятся властями на различных территориях. За минувшие две недели мы получили от клиентов огромное количество запросов о том, можно ли считать вирус и все, что с ним связано, обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором) в соответствии с российским правом.

Эпидемии традиционно входят в число форс-мажорных обстоятельств в абсолютном большинстве контрактов. Но предметная практика судов, которая давала бы ответы на насущные вопросы, отсутствует. Учитывая, что человечество объективно оказалось не готово к вирусу, юристы вынуждены уделять разделу договоров о форс-мажоре особенное внимание и спешно перекраивать стандартные сухие формулировки в режиме реального времени.

По нашим наблюдениям, одни коллеги прописывают в договорах в числе обстоятельств форс-мажора введение властями режима чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом, другие ссылаются на возможность установления любых ограничений независимо от их драматичности, третьи просто ограничиваются словом «коронавирус». Судам предстоит оценить каждую спорную ситуацию отдельно, чтобы провести границу между обстоятельствами непреодолимой силы и бизнес-рисками.

Усугубили ситуацию разъяснения Департамента здравоохранения Москвы, опубликованные 8 марта со ссылкой на указ мэра. Те, кто прибыли в Москву из определенных стран, обязаны самоизолироваться на 14 дней. К таким странам в данный момент относятся Китай, Южная Корея, Иран, Италия, Франция, Германия, Испания, Швейцария, Великобритания, Норвегия и США. Департамент утверждает, что контролировать соблюдение самостоятельного карантина будет столичная видеосистема распознавания лиц, а нарушители, обнаруженные вне дома, могут быть подвергнуты уголовному преследованию и тюремному заключению на срок до 5 лет. Безусловно, толковать уголовные нормы могут только органы следствия и суды, а не Департамент здравоохранения, но многие уже отменили свои поездки из европейских стран в Москву, и это вполне ожидаемо, ведь никому не хочется испытывать судьбу и брать на себя неоправданный риск. Получается, что больший страх несет не сам вирус, а юридические последствия, с ним связанные.

Особенно чувствительной к ситуации с вирусом оказалась индустрия развлечений, включая кино, музыку и ивенты. Если деловую встречу можно, в целом, провести по скайпу, то выступление артиста, съемки актера, услуги европейского или американского постановщика дистанционно не оказываются даже при большом желании. Это, в свою очередь, влечет необходимость бизнеса отказываться от площадок (большинство из которых уже предоплачены), распускать команду и отодвигать мероприятия на неопределенный срок, уповая на то, что в случае спора с поставщиками и подрядчиками бизнес сможет доказать в суде наличие форс-мажора.

В текущий период мы рекомендуем внимательнее подходить к оценкам рисков при заключении сделок в контексте форс-мажора и обязательно получать совет юридического консультанта.